8月5日，据克而瑞研究统计，2025年7月，全国地方政府新增专项债发行规模突破6000亿元，环比增长17%，创年内新高。其中，房地产类专项债发行1020亿元，连续两月维持在千亿级别，而土地储备类专项债以714亿元的规模占据主导地位，占比升至70%，创年内单月新高。

政策驱动与区域分化

中央政策持续引导资金向土地储备倾斜。5月《关于持续推进城市更新行动的意见》发布后，自然资源部等部门明确要求盘活存量用地，推动专项债加速发行。

分省份来看，浙江、山东、四川位列发行前三，分别达266亿、146亿、131亿。

杭州单城吸纳156亿，占浙江总额的59%，资金集中投向西湖区、未来科技城等热点板块的土地一级开发。

非省会城市亦获重点支持，如安徽全部资金投向三四线城市，四川68.4亿专项债用于德阳、宜宾等地的闲置土地回收。

土地收储的“闭环逻辑”

克而瑞认为，楼市专项债正形成“融资-收储-转化”链条。

存量盘活方面，3月政策明确专项债可收购存量商品房及闲置地块，赋予地方定价自主权，四川、安徽等地超45%土储债用于土地回购，优化库存结构。

品质升级方面，回收土地经调规后重新上市，如宁波洪塘地块降低容积率打造“四代住宅”，提升土地价值。

民生联动方面，保障安居类专项债发行165亿，部分资金通过“房票制度”转化安置需求，惠州发放近10亿房票加速城中村改造。

下半年城市更新加速落地

随着7月中央城市工作会议定调“存量提质增效”，住建部已将城市更新列为重点任务。

专项债资金将进一步向旧改（如北京517亿保障安居债）、基础设施升级（重庆5.7亿排水管网改造）及历史街区活化（宜昌二马路改造）等领域倾斜。

据了解，2025年1-7月土储类专项债累计发行2639亿，占房地产类专项债的51%，涉及项目1112个；7月房地产类专项债项目数量超800个，创年内峰值。

克而瑞认为，专项债通过土地收储撬动存量市场优化，为房地产供需平衡提供关键支点。随着政策闭环完善与资金效能提升，下半年土地市场有望在“量稳质升”中加速企稳。