土储专项债：政策新动向与实操痛点攻克指南

一、土储专项债政策核心

土储专项债的规范运作以政策为基础，核心政策围绕资金支持范围、操作流程等作出明确规定：

（一）资金支持范围

存量闲置土地：优先收回收购企业无力开发、已供应未动工的住宅及商服用地，其他如司法拍卖土地、低效用地等也可纳入，且需纳入处置存量闲置土地清单。

新增土地储备：包括征收农用地、收回国有建设用地、收购建设用地等，需符合《土地储备管理办法》规定。

（二）关键操作要求

土地价格确定：由经备案的土地估价机构进行评估，参考企业成本“就低”确定基础价格，经集体决策确定基础价格下调幅度、公示及政府批准后执行，逾期未完成需重新确定价格。

土地供应限制：收回收购的土地原则上当年不用于房地产开发，确需供应的不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%，用于民生和实体经济的不受此限。

机构与系统要求：由纳入名录管理的土地储备机构实施，所有地块必须在全民所有土地资产管理信息系统中有储备地块标识码。

二、土储专项债申报与审核规范

申报与审核是土储专项债落地的关键环节，需严格遵循流程与标准：

（一）申报要件

存量闲置土地项目（13项）：包括土地储备年度计划、地块标识码、项目实施方案、地价评估报告、企业土地成本材料、集体决策证明等。

新增土地储备项目（5项）：包括土地储备年度计划、地块标识码、项目实施方案、依法收回文件、收购协议或批准征收文件、其他相关资料等。

（二）审核流程

层级审核：实行“县级→市级→省级→国家”逐级审核，“自审自发”试点省份由省级批准后发行，报财政部和自然资源部备案，非试点省份需报财政部和自然资源部审核。

审核要点：

项目是否纳入土地储备年度计划、地块是否生成标识码、实施方案是否合规可行、规划是否符合国土空间规划、权属是否清晰；

存量项目需审核价格评估、集体决策等材料；新增项目需审核征收或收回文件等。

三、土储专项债管理与监督

为确保资金安全高效使用，管理与监督贯穿全流程：

市县政府对项目真实性、合规性负责，严禁资金空转、虚增收入，保障土地权利人权益；省级部门每年第三季度报送债券发行、使用及偿还情况，加强对市县项目的监管抽查；国家层面财政部与自然资源部对重点项目随机抽查，确保政策执行到位。

资金实行专户管理、专款专用，封闭运行于土地储备项目；鼓励建立偿债备付金制度，保障偿债资金来源；同一项目内资金可在不同地块间调剂，但需确保项目收益平衡。