从“建城”到“营城”：城市工作会议指引下的城投企业转型路径

最近召开的中央城市工作会议，确立了建设“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”现代化人民城市的总目标，部署七大重点任务：

1.优化现代化城市体系

发展城市群和都市圈，推进以县城为载体的城镇化，促进城乡融合与大中小城市协调发展，增强综合承载能力。

2.建设创新城市

培育创新生态，发展新质生产力；通过改革开放和高质量城市更新激发动能，强化城市在双循环中的枢纽作用。

3.建设宜居城市

统筹人口、产业与交通规划；构建房地产新模式，改造城中村和危旧房；提升生活性服务业与公共服务水平。

4.建设美丽城市

强化生态环境治理（空气、水源、新污染物），推动减污降碳协同增效，提升生物多样性。

5.建设韧性城市

升级基础设施生命线工程，改造老旧管线；严控超高层建筑；加强自然灾害防治与公共安全防控。

6.建设文明城市

保护历史文脉与自然景观，完善风貌管理；提升文化软实力与市民文明素质。

7.建设智慧城市

创新治理模式，依托数字技术解决民生问题，实现精细化、高效化服务。

这七项任务的内在逻辑表现在——

1）战略层面：紧扣国家区域协调、创新驱动和安全发展战略，服务“双循环”与新质生产力发展。

2）系统层面：七大任务有机统一，兼顾“硬实力”（空间、基建、生态）与“软实力”（文明、治理、民生），形成规模与质量并重、发展与安全统筹的推进体系。

1.业务模式转型：从增量开发到存量运营

会议明确“城市更新是重要抓手”，要求城投企业从“土地财政依赖”转向“存量资产运营”。需构建“改造+运营+服务”能力，通过业态植入（如商业、社区服务）实现现金流闭环，应对“小切口、长周期、弱现金流”挑战。

2.资金来源转型：从单一依赖到多元融资

严控超高层建筑切断传统商办套现路径，推动资金渠道向专项债、政策性金融工具等转型。民生项目（老旧小区、保障房）将获低成本资金倾斜，企业需创新“政策性资金+市场化工具”（如资产证券化、产业基金）组合模式，盘活存量资产。

3.风险管控转型：从债务控制到多维治理

“韧性城市”“美丽城市”建设要求将安全、绿色纳入核心指标：

基础设施安全检测、数字化改造成刚性支出；

绿色建筑、光伏项目优先获得绿色金融支持；

需建立覆盖项目全周期的安全与低碳管理体系。

1.优化业务布局

深耕城市更新：主导老旧小区、城中村改造，打造“留改拆”结合标杆项目，通过业态升级提升资产价值。

强化产融结合：参与科技园区、产业载体建设运营，推动产业与城市更新联动。

拓展公共服务：布局养老托幼等生活性服务业，满足民生需求（如社区养老中心）。

2.创新资金管理

争取政策资金：建立专班对接专项债、中央预算内投资，精准匹配城市更新项目。

探索市场化融资：通过PPP、资产证券化盘活存量资产，吸引社会资本。

精益资金调配：建立“项目库+资金池”动态机制，优化跨周期现金流管理。

3.构建风控体系

强化安全韧性：投入老旧管线改造、房屋加固，提升基础设施抗风险能力。

嵌入绿色标准：项目规划优先采用绿色建材、分布式能源，争取绿色金融支持。

完善预警机制：动态监测债务与现金流，设立风险准备金，保障稳健运营。

中央城市工作会议标志着城市发展进入“存量提质增效”新阶段，城投企业需深刻把握转型方向：

从规模扩张转向价值创造，聚焦更新运营与公共服务；

从政策依附转向生态共生，构建多元融资体系；

从被动防御转向主动治理，统筹安全、绿色与可持续。

来源：证投财信、苏智院