从地方隐债问责典型案例，看土地收益依赖与预期偿债风险

近年来，财政部通报的隐性债务问责案例中，土地收益依赖与预期偿债风险成为高频关键词。地方政府通过捆绑土地开发项目融资、虚增土地出让收入预期等手段举债，最终因土地市场波动可能导致偿债能力不足。

本文结合典型案例，剖析土地财政依赖如何演变为隐性债务风险，并揭示政策红线与化解路径。  

违规红线：变相兜底承诺、违反PPP“风险共担”原则。  

 案例3：云南昆明市富民县国企垫资建楼堂馆所  

富民县国企垫付1.69亿元建设政府办公楼，资金来源于土地抵押融资。

违规红线：以土地收益预期掩盖公益性项目融资本质。  

部分地方在专项债项目中夸大土地出让收入预期，如某县将未出让地块的远期收益计入当期偿债资金池，导致实际收益无法覆盖本息。 

 2. 土地抵押融资：透支未来土地价值  

地方政府以储备土地为抵押物向银行借款，但土地流拍或价格下跌时，抵押物价值缩水，债务风险暴露。2022年某市土地抵押融资余额超千亿，但当年土地出让收入下降31%，引发流动性危机。

某省城投公司以新发土地抵押债偿还旧债，债务规模5年增长3倍，形成“以地养债”恶性循环。

 悖论1：短期繁荣与长期风险  

土地出让收入占地方财政比重曾超60%，但2022年多地土地收入腰斩，直接导致专项债偿债高峰期违约风险激增。

地方政府误判土地增值趋势，将未来20年土地收益贴现为当前举债能力，忽视人口拐点、产业转型对土地需求的冲击。 

悖论3：政企边界模糊与问责失效  

国企以“市场化主体”名义融资，实则承担政府职能，债务风险最终转嫁给财政。如某市城投公司负债率超300%，但政府仍为其提供隐性担保。  

1. 债务管理：穿透式监管与动态化债  

穿透式监测：建立土地收益-债务关联数据库，实时监控土地出让金到账与债务兑付匹配度。  

分类化债：对高土地依赖债务，通过REITs（不动产投资信托基金）盘活存量资产，如浙江将收费公路打包发行REITs回笼资金127亿元。  

2. 土地改革：从“一次性出让”到“全周期运营”  

推广“带方案出让”：将土地开发与产业导入、公共服务绑定，提升土地产出效益。  

试点土地年租金制：将一次性出让金转为长期租金，平滑财政收入波动。  

3. 风险对冲：建立“土地收益保险”机制  

引入市场化保险机构，对土地流拍、价格下跌等风险进行对冲，降低债务违约概率。  

隐性债务治理的本质，是重塑地方财政的“造血能力”，当地方政府从“土地赌徒”转向“产业培育者”，从“借债还钱”升级为“自我造血”，才能真正打破“以地养债”的魔咒。正如财政部所言：“隐性债务化解没有捷径，唯有刀刃向内、刮骨疗毒。”  

来源：基建白话、苏智院