地域分布：试点地区领跑

“自审自发”试点地区成为绝对主力。北京作为首个“吃螃蟹者”，打响今年土储专项债第一枪；上海、浙江（含宁波）、安徽、福建（厦门）、湖南、广东（含深圳）、四川紧随其后完成发行。

引人关注的是，同为试点地区的江苏、山东（青岛）尚未启动发行，显示政策落地节奏存在区域差异。

项目类型：存量盘活主导

已发行的610个项目中，存量土地收储项目占比超过八成。这精准呼应了自然资发〔2024〕242号文要求——优先收购“企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅和商服用地”。

部分项目创新性纳入“已动工地块中可分割的未建设部分”，在保障项目完整性的同时最大限度盘活闲置资源。

期限结构：中短期为主。

发行期限呈现多元化特征，但中短期债券占据主流：5年期占比约42%，规模居首；7年期占比约40%，紧随其后；3年、10年及20年期合计占比不足18%；创新含权期限（7+3年、5+2年）崭露头角。

这一期限分布，契合土储项目周转特性——多数地块预期在3-5年内完成整理并出让。

01  北京市

1、规模与时间：2025年2月发行首期专项债116.9亿元，投向土地一级整理开发项目，规模为2020-2024年全国同类用途总和的1.4倍。

2、特点：名称未明确标注“土储”，但实际用途突破政策限制，释放新增土储信号；资金用于核心区域（如房山区、大兴区）土地开发，支撑保障房建设。

02  广东省

1、规模与时间：2025年2月28日发行307.19亿元专项债，覆盖19个市的86个项目，为全国首批大规模发行案例。

2、特点：86%的出让方为地方国企，收购价格较历史成本折价15.3%（惨不忍睹）；期限以7年为主（占比80%），资金用于存量闲置土地收购及保障房建设；采用“省级财政兜底”模式，降低地方债务压力。

03  珠海市

1、规模与时间：2025年2月启动66.42亿元专项债，收储14宗地块（含住宅、商业、旅游用地）。

2、特点：批量收储与收益闭环设计：70%偿债资金依赖土地出让金，30%来自保障房租金；引入“带押过户”解押机制，联动城中村改造货币化安置。

04  安徽省亳州市

1、规模与时间：2025年1月计划申报63个项目，申请专项债108.14亿元，覆盖国有企业、平台公司及民企项目。

2、特点：国企项目占比36.5%，民企项目仅6.3%；重点解决司法拍卖土地及低效用地再开发。

05  江西省黎川县

1、规模与时间：2025年1月启动存量土地收储，通过评估确定收地基础价格，优先选择非抵押地块。

2、特点：土地流拍率高（东部城市超20%），需平衡收购价与市场价。

06  乌鲁木齐高新区

1、规模与时间：春申国际广场地块：309亩综合体项目，因房企资金链断裂被政府收储，拟重新出让；

2、特点：2022-G65号地块：原规划质子重离子医院，因市场低迷调整用途，收储价1.55亿元（低于成交价）。

随着首批土储专项债落地，更深层次的制度变革正在酝酿。据财政部透露，“今明两年将集中推出一批深化财税体制改革举措”，土地管理制度改革位列其中。

“自审自发”试点范围有望扩大。当前江苏、青岛等地的“静默期”，实则为制度优化积累经验。一旦非试点地区项目通过两部委审核，将形成更完整的政策样本。

城中村改造或成新增长点。国新办发布会已明确“确有需要的地区可用于新增土地储备项目”，这为城中村改造项目获取专项债支持打开通道。未来通过土储专项债实施片区综合开发，可能成为城市更新的主流模式。

更深远的变革在于土地财政的重构。当专项债成为土地储备的主融资渠道，传统的“银行贷款-土地抵押-征地开发”循环将被打破。透明化、规范化的土地资产管理体系，有望降低经济对传统土地财政的依赖。