案例分享 | 土储专项债：为城市发展注入新活力

《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》对土储专项债相关工作作出了详细规定，相关政策要点解读如下：

土地储备专项债券是专项债支持的重点领域，尤其土储专项债的发行曾一度占到当年专项债发行规模的35%以上。但随着地方融资环境的根本性变化，为了引导资金流向实体经济，支持民生领域，土储专项债曾于2019年9月被叫停。但是由于今年专项债发行进度明显放缓，优质项目不足，而房地产供求关系又发生根本性变化的背景下，在2024年10月12日的国新办发布会中，明确允许专项债券用于土地储备，特别是在确有需求的地区，可用于新增土地储备项目。本项目的建设契合国家政策导向，响应科教、人才、创新战略，集多所高校，促科研、育人才；契合区域协调、新型城镇化战略，带动昌平发展，推动京津冀协同，实现产城融合、功能提升。

本期新增专项债券募集资金拟安排用于投向北京市昌平区六环路土城出口土城新村改造土地一级开发项目（市级）的实施。2025年计划发行62700万元，其中昌平区拟申请发行27100万元（其中本批次发行金额15700万元），北京市拟申请发行35600万元（其中本批次发行金额35600万元），债券期限3年；2026年计划发行39600万元，其中昌平区拟申请发行19800万元，北京市拟申请发行19800万元，债券期限为2年；2027年计划发行10500万元，其中昌平区拟申请发行5250万元，北京市拟申请发行5250万元，债券期限为1年。债券存续期内每年支付一次债券利息，到期后一次性还本，债券存续期内本息合计121134万元。本项目专项债券偿付资金主要来自于土地出让收入，本息覆盖倍数为3.91，项目预期收益能够合理保障偿还融资本金及利息，实现项目募集资金支出安排及预期偿债资金来源平衡。

本项目2025年第一批次申请的35600万元纳入2025年北京市专项债券二十三期（普通专项债）发行计划，已发行成功。

同项目一。

本期新增专项债券募集资金拟安排用于投向昌平区六环路土城出口土城新村改造土地一级开发项目（昌平）的实施。2025年计划发行62700万元，其中昌平区拟申请发行27100万元（其中本批次发行金额15700万元），北京市拟申请发行35600万元（其中本批次发行金额35600万元），债券期限3年；2026年计划发行39600万元，其中昌平区拟申请发行19800万元，北京市拟申请发行19800万元，债券期限为2年；2027年计划发行10500万元，其中昌平区拟申请发行5250万元，北京市拟申请发行5250万元，债券期限为1年。债券存续期内每年支付一次债券利息，到期后一次性还本，债券存续期内本息合计121134万元。本项目专项债券偿付资金主要来自于土地出让收入，本息覆盖倍数为3.91，项目预期收益能够合理保障偿还融资本金及利息，实现项目募集资金支出安排及预期偿债资金来源平衡。

本项目2025年第一批次申请的15700万元纳入2025年北京市专项债券二十三期（普通专项债）发行计划，已发行成功。

党中央、国务院高度重视支持地方政府盘活存量闲置土地，积极运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地，促进房地产市场平稳健康发展。土地储备专项债券发行的重启，既可以调节土地市场的供需关系，减少闲置土地，增强对土地供给的调控能力，又有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力，对促进房地产市场止跌回稳具有重要意义。通过本项目的实施，可以盘活地方的存量土地，减少闲置土地，增强地方政府对土地供给的调控能力，优化土地资源配置，缓解地方政府资金压力，降低房地产企业资金占用和债务负担，减轻房地产企业流动性和债务压力，解决企业拿地但又无法开发的困境，从而激活地方经济，增加区域就业机会，解决民生问题，提升人民生活幸福感，促进社会发展。

本项目拟收储2宗土地，分别为2022-10A和2022-10B地块，土地面积合计119.22亩，拟收储价格26594.54万元。本项目拟申请专项债26500.00万元，发行期限为7年，按年付息，到期偿还本金并支付最后一次利息。本项目专项债券偿付资金主要来自土地出让收入，本息覆盖倍数为1.60，项目预期收益能够合理保障偿还融资本金及利息，实现项目募集资金支出安排及预期偿债资金来源平衡。

本项目26500.00万元纳入2025年安徽省政府专项债券(三十六期)发行计划，已发行成功。

同项目三。

本项目拟收储土地43.04亩。涉及510502-2018-B-049号1个收回收购地块，拟收储价格7187.85万元。本项目拟申请专项债7187.85万元，发行期限为7年，按年付息，到期偿还本金并支付最后一次利息。本项目专项债券偿付资金主要来自土地出让收入，本息覆盖倍数为1.89倍，项目预期收益能够合理保障偿还融资本金及利息，实现项目募集资金支出安排及预期偿债资金来源平衡。

本项目7187.85万元纳入2025年四川省政府专项债券(十九期)发行计划，已发行成功。

近年来，凤阳县工业化、城镇化进程加速，但部分土地因历史规划滞后、产业调整或产权纠纷等原因长期闲置，导致资源浪费与城乡发展失衡，制约了产业园区扩容、现代农业示范基地建设和基础设施配套完善。与此同时，新兴产业发展与重大项目落地面临土地供给紧张矛盾，急需通过盘活存量土地及新增土地释放发展空间。

凤阳县实施土地收储动态管理机制，重点针对企业无力开发的住宅及商业用地，建立“成本评估—集体决议—社会公示”的标准化操作程序。立足县域发展实际，针对低效地块，通过专项债券资金注入实现多维度价值重塑：在微观层面纾解房企“保交楼”资金链压力，中观层面重构土地市场供需动态平衡，宏观层面储备产业转型升级空间载体。将收储土地优先配置于保障性住房、公共服务设施等民生领域，以及智能制造、绿色能源等实体产业板块，既规避了传统房地产市场的供需波动风险，又为战略性新兴产业预留发展空间。这种以政策工具创新撬动存量资源价值、以土地要素重组驱动发展动能转换的实践路径，不仅是对中央“控增量、优存量”国土空间治理方针的基层响应，更是破解土地资源配置效率与财政可持续性双重难题的县域解决方案，为区域经济高质量发展提供可持续的资源保障。

本项目对项目区内新增储备土地1-15进行征收，分别为凤阳土地发债项目（新增地块1-15），本项目共收储土地971,600.00平方米（约14,573.93亩），整治后形成可出让住宅土地面积共635,400.00平方米（约953.10亩），可出让商业土地面积共119,200.00平方米（约178.80亩），可出让有偿划拨用地面积共216,900.00平方米（约325.35亩），拟收储价格222,538.76万元。本项目拟申请专项债160,000.00万元，发行期限为5年，按年付息，到期偿还本金并支付最后一次利息。本项目专项债券偿付资金主要来自土地出让收入，本息覆盖倍数为1.22倍，项目预期收益能够合理保障偿还融资本金及利息，实现项目募集资金支出安排及预期偿债资金来源平衡。

本项目申请160,000.00万元纳入2025年安徽省政府专项债券(三十五期)发行计划，已发行成功，第一次发行额为32,300.00万元。

上述地块所在片区整体面貌较为陈旧，现有地面建筑为上世纪八十年代建造的砖混结构房屋，墙体斑驳，墙皮脱落，存在较多墙体裂缝。楼梯踏步磨损严重，部分砖石松动。窗户存在窗框变形，关闭不严，玻璃模糊、密封性差等问题。楼顶防水失效，天花板存在漏水情况。地下管线由于年代久远，问题频发。供水管道不时出现渗漏，导致路面时有积水；排水管网管径较小，每逢雨季，产生较为严重内涝。其他附属物包括路灯、配套设施等同样破旧，亟待更新改造。

为了合理开发国土资源，服务重点项目建设。通过收购低效利用的土地，进行全盘规划运作和指标控制收储土地，可以有序供应土地，优化土地利用结构和布局，统筹各类、各区域用地；科学控制新增建设用地规模，提高土地利用率、使土地资源得到合理开发利用，实现土地资源的优化配置，规范土地市场运行，加快经济发展，推进城镇化进程，增加政府土地收益的同时，为三门县整个社会的发展带来显著的社会效益。

三门县，位于浙江省东部沿海、台州市的东北部，东濒三门湾，与象山县南田列岛隔水相望，南毗临海市，西连天台县，北接宁海县。总面积1510平方千米，其中陆域面积1072平方千米，海域面积500平方千米。三门县辖3个街道、6个镇、1个乡，常住人口38.7万人。

三门县2025年首批土储专项债发行项目共包括凤凰山农垦场地块、Y3-1地块、三江口地块三个子项目。土地面积分别为17.4亩、30亩和333.4亩，拟申请专项债金额分别为700万元，5100万元和36000万元，发行期限均为5年。采用按年支付利息，到期还本并支付最后一次利息方式。项目的收益主要来源于土地上市交易产生的土地出让收入。参考周边地块土地出让价格，经测算，以上各地块土地预期收益能够合理保障偿还融资本金和利息，可以实现项目收益和融资自求平衡。

2025年5月13日，凤凰山农垦场地块纳入2025年浙江省土地储备专项债券(一~三期)发行清单，已发行成功。根据对接掌握情况，Y3-1地块和三江口地块已经通过评审纳入浙江省后续批次发行计划。

来源：苏智院、小迪话政企